경매 공부의 바다에 빠져라 - 24 (339~끝p)

안녕하세요. 돈을 버는 아지매입니다!!옥션 공부를 위해 좋은 책을 추천받고~!! 오늘 이책을 마치고 내일부터는 추천받은 책으로 공부를 시작하려고 합니다!!! 파이팅!!!

공유자 우선 매수 청구 공유는 하나의 부동산을 여러 사람이 각각 지분만 가진 사람의 지분만 매각할 경우 공유자에 “공유자 우선 매수 청구권”을 인정 공유자는 “최고가 입찰자”와 같은 가격에서 우선 매수 가능 최고가 매수 신고인이 있어도 공유자에 매각 허가 최고가 매수 신고인은 원하면 차순위 매수 신고인 가능 공유자 우선 구매 청구 방법 공유자라면 집행관이 최고가 매수 신고인을 호칭한 뒤 매각 절차 종료 전에 큰소리로 “우선 구입을 청구합니다”라고 외치면 된다.공유 성주라 우선 입찰 방식도 일반 입찰 표에서 “입찰과 같은 입찰 란?그 경매 부동산 전부에 대한 공유자만이 갖는A, B토지 공유, C토지 공유하지 않을 때 A, B, C땅이 모두 경매에 나왔다고 하면 공유자 우선 매수 청구권 인정되지 않는다개별 매각 사건에서 A, B, C각각 물건 번호를 바꾸어 매각한다면 공유자 우선 매수 청구권을 A, B토지에 대하여 청구 가능 공유자가 가장 싼 나머지 지분을 얻기 위해서는?미리 공유자 우선 매수 청구하지 않고 입찰일에 법원에 가서 개찰 과정 참관 후 입찰자가 없어 유찰되면 고스란히 돌아간다.만약 입찰자가 있어 최고가 매수 신고인이 나오면 그때 바로”공유자 우선 매수 청구권”행사의 많은 일반 투자가가 왜 입찰 포기?매물 명세서에 “공유자 우선 매수 청구권이 되면 대부분 입찰자가 포기 이를 악용하는 경우가 있었다.공유자는 단 1회에 한하여 우선 매수 청구권 행사 가능한 예치금 납부하지 않으면 다시 행사 불가

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낙찰 잔금 납부 1)낙찰 잔금은 어떻게 나오느냐?매각 허가 결정이 확정되면 법원은 3일 안에 나머지 잔금을 지불 기한을 정하는 낙찰자로 차순위 매수 신고인에게 알리는 낙찰 잔금은 통상 1개월 이내로 분납해서는 안 된다.1. 경매권에서 법원 보관금 납입 명령서를 받은 집에 온 대금 지급 기한 통지서, 신분증을 갖고 법원 경매계에 감사 사건 번호를 보여잔금을 내라고 말하면”법원 보관금 납부 명령서”를 발급하는 그가 못 간다면 위임장, 인감 증명서 2. 은행 가서 잔금 지정 은행에 간다.법원 내 은행 이용 은행에 설치된 법원 보관금 납부서(은행 제출용)를 쓰고, 입찰 보증금을 뺀 잔금(법원 보관금 납입 명령서에 기재된 금액)을 납부한 은행 직원이 “법원 보관금 영수 증서”2장을 전달 중”법원 제출용”은 나중에 경매 관계가 내야 한다”납세자용”은 본인이 제대로 보관 대금 완납 증명서를 작성할 때 필요한 수입 인지(500원)도 미리 산다.3. 경매권 매각 대금 완납 증명서를 쓴다.법원 경매 관계에서 거기에 비치되어 있다”매각 대금 완납 증명서”2장을 쓴다.낙찰 대금을 이날 낸 잔금이 아니라 낙찰금 전액 작성 4. 민사 신청과에서 접수 확인을 받는 민사 신청과 “매각 대금 완납 증명서”중 한장에 수입 인지(500을 기록, 한장은 붙이지 않고 우치라 민사 신청과에서 접수 확인 직인과 날짜를 누르는 5. 경매 관계가 모두 제출 다시 경매 관계에 감사인 신청과에서 인감과 날짜를 눌렀다”매각 대금 완납 증명서”은행에서 받은 “법원 보관금 영수증(법원 제출용)”을 낸다.경매계 직원이 증명 직인을 누른 다음에 수입 인지를 달지 않은 “매각 대금 완납 증명서”를 갚을 매각 대금 완납 증명서는 소유권을 이전할 때 필요하므로 소중히 보관하는 것.은행에서 대출 금액을 알아보고 대부분 경매 투자가가 은행에서 대출을 받고 낙찰 대금의 냄새 낙찰한 후에 생각한 만큼 대출을 받지 못하고 큰 어려움.. 대출이 필요하다면 입찰 이전에 미리 은행에서 상담을 받기 경매 사건 번호, 인적 사항 제출, 대출 가능 금액과 조건을 사전에 확인하는 것 대출 조건과 액수는 은행마다 다르지만 부동산의 종류, 개인의 신용 등급에 의해서 바뀐 주거용 부동산은 대출 규제 정책을 잘 확인하는 것. 낙찰 물건이 훼손된 경우, 매각 대금의 일부 반환을 신청하면 감정 평가서의 “압축기 사진”,”파손된 설비 사진”정상으로 회복시키기 위해서 필요한 공사 견적을 첨부하는 “매각 대금 일부 반환 신청서”법원에 제출 매각 대금 일부 반환을 받을 수 있다.낙찰된 부동산의 주요 부분이 훼손되어 있는 경우는 자료를 철저히 준비하고 매각 대금 일부 반환을 신청하는 편이 좋다.주의점:배당이 확정되기 전에 해야 한다

명도 전략 5단계 1)상식 밖의 요구부터 하다면 내가 법에 내는 방법이 없어서 합의하겠다는 것은 아닙니다.무리한 요구를 말고 나의 의도도 생각하세요.2)법률대로 하자고 큰소리로 내일 다시 연락합니다.그것까지 합의되지 않으면 나도 어쩔 수 없이 법대로 할 수밖에 없습니다.3)무조건 버티는 세금 잔금을 납부하자마자 인도 명령 신청.인도 명령 결정문이 점유자에게 송달되는 것을 꿈쩍도 하지 않은 경우도···인도 명령 결정문이 진행되고 있다고 알고 기다리는 4)강제 집행을 예고하면”갑자기”고 항의 강제 집행을 연기할 생각은 없습니다.강제 집행 전에 나오면 강제 집행에 걸린 노무비 정도는 이사비로 드릴 생각입니다.제멋대로 판단하세요.5)지연되고 합의 요구제가 드릴 수가 이사 비용은 XX만원입니다.일단 이사의 짐에서 꺼내고 싶습니다.

명도전략 5단계 1) 상식 밖의 요구로 할 경우 제가 법에 내놓을 방법이 없으니 합의하자는 것은 아닙니다. 무리한 요구를 하지 말고 제 의도도 생각해 주세요.2) 법대로 하자고 큰소리로 내일 다시 연락할게요. 그때까지 합의가 안 되면 저도 어쩔 수 없이 법대로 할 수밖에 없어요.3) 무조건 버티는 세금잔금 납부하자마자 인도명령 신청!인도명령결정문이 점유자에게 송달되는 것을 꿈쩍도 하지 않는 경우에도…인도명령결정문이 진행되고 있는 상태라고 생각하고 기다린다4) 강제집행을 예고하면 “갑작스럽게” 항의강제집행을 연기할 생각은 없습니다. 강제집행 전에 나온다면 강제집행에 드는 노무비용 정도는 이사비로 드릴 생각입니다. 알아서 판단하세요.5) 늦게 합의요구제가 드릴 수 있는 이사비용은 XX만원입니다. 일단 이삿짐부터 꺼내주셨으면 합니다.

연체 관리비?법적으로는 공동 관리비만 내면 된다.전기 세, 수도세 등의 전유 부분 관리비만 아니라 계단 엘베, 경비 시설 등 공용 관리비 전부를 포함하는 공용 관리비를 연체하면 나머지 99가구가 납부한 관리비로 사용한다.그동안 공용 관리비를 대신 낸 가구가 이 아파트 낙찰자에게 공용 관리비 청구하는 것도 관리단은 실제 사용자인 전 집주인과 낙찰자들 모두에게 연체한 공용 관리비를 청구 가능한 연체 관리비는 낙찰자로부터 “당연”인수되는 채무가 아닌 경우 낙찰자는 법적으로 공공 관리비만 납부할 의무가 있다···관리 사무소는 미납 관리비가 있으면 이삿짐을 내는 것을 막기 전에 집주인이 관리비를 낼 돈이 없다고 이사를 포기하고 버티면 묘도 지연 안타까운 것은 낙찰자···모든 연체 관리비를 낙찰자가 부담하는 경우가 한두번 다시 없는 아파트, 빌라, 상가 등 집합 건물에 입찰하기 전에는 꼭 현장 조사에 가서 연체 관리비를 확인한다.입찰 가격 산정 때는 낙찰 후 입주하는 시점까지 연체 관리비를 모두 부담하는 경우까지 고려한 금액 결정 연체 관리비 부담을 줄이기 위해서는?가스, 수도 전기 등의 미납 요금:고객 센터 전화, 경매에서 소유권 이전했다고 통보 낙찰 대금 납부한 날 이전까지 미납 요금은 낙찰자에게 청구되지 않는 낙찰 대금을 완납하다”법적으로 소유권 취득일”을 기준으로 미납 요금이 탕감된다.가스, 수도, 전기가 이미 공급 중단되면 낙찰자가 재공급을 위해서 필요한 시설비를 부담해야 한다.

점유자 유형별로 명도의 기술 점유자가 경매 집에 사는 경우, 명도 합의의 용이성 강제 집행까지 안감 강제 집행 때 노상에 떨어지는 상태이다.거의 명도 합의된다.점유자가 이미 이사한 집, 영업 중단한 상가 및 공장 점유자가 이미 이사하거나 영업 중단 후 내부 집기 비품만 남게 되면 낙찰자·폐기 비용이 들지 않으면 다행이다..점유자는 유감이 아니다.강제 집행되더라도 이미 나온 상태이고, 어차피 버리는 것으로 낙찰자를 끝까지 괴롭힐 수 있는..낙찰자는 실리에 양보해야 하는 강제 집행까지 가도 점유자는 물건을 가져가지 않는다..낙찰자는 어쩔 수 없이 보관, 경매까지 해야 한다..유해 부동산 집행 방법이 따로 있다점유자가 많을 때 별도로 만났다(다가구, 다세대 주택, 원룸 주택, 인근 상가)모든 점유자에게 같은 조건 제시해야 한다낙찰자가 사람을 보면서 다른 조건 제시하는 것을 알아서는 안 되는어떤 점유자가 아무리 강한 저항해도 명도 합의 조건을 달리하고 두어서는 안 된다단 한명이라도 조건 받아들이면 다음부터는 쉬울 더 많은 합의금 요구하면..”먼저 협력한 사람을 배신할 수 없다”정중히 거절 유치권자와 묘도 합의?일단 인도 명령에서 신청하는 편이 좋다.유치권자와 인도 합의에 이르지 못하면 인도 소송을 내고 보낼 수 있다는 사람이 많다(반드시 아니라).유치권이 분명히 성립하지 않으면 인도 명령 신청서에 유치권의 내용을 쓰지 않고,”낙찰되어 소유권이 바뀌어서 부동산 인도 한다”법원의 사건 기록 열람하더라도 유치권 신고서는 간단하다.)내가 인도 명령을 신청하면 법원은 유치권 주장자에게 의견 제출하도록 할 때!유치권자의 의견서에 따른 구체적인 내용을 볼 수 있으면 하자를 꼼꼼히 찾기!점유자인 유치권자가 첨부한 공사 도급 계약서를 보면 계약일이 경매 개시 결정 등기일보다 뒤. 계약일이 경매 개시 결정 등기일보다 늦으면 당연히 유치권 성립하지 않는 판사가 낙찰자 유치권 주장하는 점유자를 소환 심문 기일!판사:공사 착공 일자는 언제입니까?그리고 상황 종료···즉시 인도 명령이 내려지고 강제 집행도 무난히 마무리!2)가짜 세입자와 이름도 어려우면…분양이 완료된 후 몇달이 지난 뒤 필지 정리되는 경우가 있다.)분양 카탈로그, 분양 공고문 같은 시기에 입주한 주민의 전입 신고를 낼 때도 6-5번지…5개월 만에 97번지에 변경, 세입자가 제출한 임대차 계약서에는 작성일이 임차인의 전입 신고일보다 2주 전이었는데 아파트의 주소가 97번지라고 썼다..ㄷㄷ 허위 계약서를 쓰면서 몇년 전에 지번 바뀐 것을 잊지 않나!!!묘도시 임차인이 재계약을 원할 때, 기쁘게도 덥석 물지 마라, 그 점유자가 임대차 계약을 하면서 계약금만 낸 이후 잔금을 치르면 복잡해진다…인도 명령은 경매에서 낙찰된 부동산에만 극히 제한적, 이 경우는 인도 명령 신청해도 거부될 가능성 전 소유주가 임대차 계약 희망하면 안 하는 게 좋다.전의 주인은 이미 빚 때문에 경매에 부쳐질 재정 상황 계약금을 치르더라도 잔금은 갚지 않을 가능성. 집세를 정해진 날에 내지 않을 가능성. 기존 임대 재계약 제안을 긍정적으로 검토. 집세를 관리비, 공과금을 제대로 납부하는지를 파악하면 신용도가 파악 가능 집세를 은행 계좌에 입금하러, 세입자가 증명하는 것은 어렵지 않다.임대차 계약서 쓰고 계약금을 받는 절차는 생략하고 약정한 날짜에 임대차 계약서 쓰고 동시에 전세나 월세 보증금을 모두 받는 형식에서 세입자가 그 집에서 살면서 계약금만 내고 잔금만 미루고 버티는 상황을 막는다.인도 명령 절차는 계속 진행 계약서를 쓰고 보증금을 받기로 한 날에 점유자가 말 바꾸더라도 명도 기간 늘어나지 않아 임대차 계약 뒤 민사 소송을 일으키지 않으면 임차인을 강제적으로 몰아낼 수 없다부동산을 비우고 달라는 인도 명령 점유자가 법인인 경우 대표직이 아니라 그 회사를 대상으로 인도 명령 신청해야 한다.인도 명령:낙찰자가 낙찰 대금을 모두 낸 것으로 점유자가 그 부동산 건네지 않을 경우 법원이 “그 부동산 낙찰자에게 인도”라는 명령 법원은 낙찰자가 신고할 때만 인도 명령은 낙찰 대금 납부일로부터 6개월 이내 신청 후에는 한층 더 성가신 명도 소송. 인도 명령 대상자는 누구인가?현재 실제로 그 부동산을 점유하고 있는 사람만을 대상으로 신청 가능 법원은 가끔 인도 명령 결정 전에 점유자를 소환 심문하기도 한다.점유자가 임차인이라면 심 문서를 발송하고 의견 제출의 기회를 주는 경우가 많다.낙찰 후 배당 확정까지 인도 명령을 내리지 않고 결정 유보할 점유자가 유치권 신고자?실제 경매 사건에서 유치권이 성립하지 않는 경우가 많다.낙찰한 부동산에 유치권 주장자가 있어도 그 유치권 이뤄지지 않는다고 확신하고 그 이유를 알고 있으면 인도 명령 신청하는 것, 단 한명도 명도 소송까지 간 적이 없다.낙찰 대금을 내고 바로 인도 명령을 신청하면 점유자의 인적 사항을 모를 때, 점유자의 인적 사항은 집행 재판소의 경매계에서 그 권리 신고한 서류를 열람 신청하고 보면 된다.점유자가 합의도 거부 권리 신고·전입 신고도 없이 대화조차 거부하고 정보를 전혀 찾지 못하면 어떡하지?전 남편에 인도 명령 신청해서 강제 집행. 집행관과 함께 방문했을 때, 실제의 점유자가 강제 집행되지 않도록 나는 전에 주인이 없다고 항변. 그때 그 점유자의 인적 사항을 알점유자가 도중에 바뀌지 않도록 주의점 소유자가 나오고 다른 사람이 입주하면 다시 새로운 점유자를 상대로 인도 명령 신청해야 한다부동산 점유 이전 금지 가처분 신청하면 좋은그곳을 점유한 사람은 점유권을 인정하지 않으므로 다시 인도 명령을 신청할 필요 없이 승계 집행문을 부여 받고 곧바로 강제 집행이 가능부동산 점유 이전 금지 가처분 신청서는 대법원 사이트에서..!낙찰자가 가진 마지막 카드 강제집행.. 점유자에게 인도명령 결정문을 송달하기 전에는 신청불가 빈집명도? 집행관이 참석해 강제집행하는 것이다.행위의 주체가 법원이므로 나중에 문제가 되더라도 책임이 법원에 있는 관리소장과 함께 움직이지 않고 시간이 걸리더라도 인도명령 신청을 통한 강제집행이 더 나은야,. 오늘 이것으로 저의 경매 공부 초본이 되어 주었어.”경매 공부의 바다에 빠져”을 전부 읽게 되었습니다.물론 부족한 부분(복습이 필요한 부분)이 있는데 첫번 다 보고 공포를 없애고 작은 성공을 맛 보는 기회로 하는 것이 좋다고 생각하고 술술 쓰고 갔습니다.그래도 이해는 하다면서 공부했으니까, 읽으면 그 속도가 더 빠르지요..이렇게 해낸 나 자신에 상당히 기쁘고, 어머니의 공부를 잘 하는 저의 딸에게도 너무 감사하고 있고, 나 공부를 하느라 밤마다 우리가 먹은 설거지에 젖병의 설거지까지 맡아 줄 신랑에도 감사합니다단지 책 한권을 다 읽었을 뿐인데 수상 소감 같네요그럼 다음의 책에 찾아뵙겠습니다.#부동산경매 #경매공부 #경매공부의바다에빠져라 #부동산공부 #부동산 #파이어 #부동산공부